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Ao alugar um imóvel é necessário documentar a negociação por meio de um contrato, de preferência, escrito. O inquilino deve ler atentamente todas as suas cláusulas, guardando uma cópia junto com os recibos de pagamento do aluguel e encargos. Entretanto, o contrato também pode ser verbal. Mas é importante que você possua meios de provar a locação. Isto pode ser feito através dos recibos de pagamento do aluguel, contas de luz, testemunhas etc.

A lei que cuida dos aluguéis é a Lei 8245 de 18 de outubro de 1991.

  • Contrato de locação é o ajuste firmado onde o locador entrega imóvel para uso do locatário, mediante pagamento (aluguel).
  • Locador é o representante ou proprietário do imóvel (senhorio).
  • Locatário é aquele que aluga o imóvel (inquilino).

» Cuidados antes de alugar um imóvel

  1. Verifique pessoalmente as condições do imóvel. Realize junto com o proprietário, uma vistoria anotando o estado de conservação do imóvel; por meio de termo de vistoria por escrito, evitando problemas futuros.
  2. Faça constar do contrato: valor do aluguel, índice de reajuste (IGPM, IGP, IPC), duração da locação, multas por atraso no pagamento, forma e local de pagamento aluguel etc.
  3. Não poderá ser cobrado do inquilino nenhum valor referente à elaboração do contrato ou de ficha cadastral. Essas despesas devem ser pagas pelo locador.
  4. O proprietário poderá exigir que o inquilino ofereça alguma garantia para a locação. Somente uma das garantias, abaixo, poderá ser exigida:

– Caução: Pode ser de bens móveis ou imóveis. Normalmente é em dinheiro, não podendo exceder ao valor de três aluguéis e deverá ser depositada em caderneta de poupança. No final do contrato, não havendo dívidas, o inquilino deverá receber o total da conta de poupança.

– Fiança: O inquilino apresenta pessoa que se responsabiliza pelos encargos da locação (fiador).

– Seguro fiança: O inquilino faz um seguro junto a uma companhia seguradora.

Importante: A cobrança antecipada do valor do aluguel (mês a vencer) somente poderá ser exigida pelo proprietário, caso o inquilino não ofereça uma das garantias acima descritas.

» Direitos e deveres na locação

Deveres do proprietário (locador):

– entregar o imóvel em condições de uso. Se o inquilino perceber qualquer problema após a locação, deverá comunicar o proprietário e solicitar o conserto, por escrito;

– fornecer os recibos de pagamento do aluguel discriminado;

– pagar os impostos (IPTU), taxas e prêmios de seguro complementar contra incêndio. Porém, se no contrato constar que essa obrigação é do inquilino, ele terá que cumprir o que foi estabelecido;

– no caso de apartamento, cabe ao proprietário pagar as despesas extraordinárias do condomínio: reformas no prédio, fundo de reserva, troca de cabo de elevador etc.

Deveres do inquilino (locatário):

– pagar pontualmente o aluguel no prazo e local estipulados;

– utilizar o imóvel conforme determinado em contrato (se para fins residenciais, não poderá ser utilizado para comércio);

– restituir o imóvel, no final da locação, no estado em que o recebeu;

– não modificar o imóvel sem o consentimento prévio, e por escrito, do proprietário

– no caso de apartamento, cabe ao inquilino pagar as despesas ordinárias do condomínio: luz, água, limpeza, salários dos empregados.

» Reajuste do aluguel

Com a Lei 9069/95 (Plano Real), o reajuste dos aluguéis passou a ser anual, com base no índice determinado em contrato. Não pode ser utilizada variação do salário mínimo ou de moeda estrangeira.

» Revisão do valor do aluguel (Revisional)

A cada três anos, o valor do aluguel pode ser alterado ao preço de mercado. A revisão pode ser solicitada tanto pelo proprietário quanto pelo inquilino. É conveniente que as partes façam um acordo amigável no momento da revisional, evitando discussões judiciais longas e dispendiosas. A revisão pode aumentar ou diminuir o valor do aluguel.

» Desocupação do imóvel pelo inquilino

Ao desocupar o imóvel, o inquilino após o cumprimento de suas obrigações e resguardados seus direitos, deve solicitar à imobiliária, ou ao proprietário, o comprovante de quitação e entrega das chaves.

» Rescisão do contrato

O inquilino poderá deixar o imóvel antes do prazo, desde que pague a multa estabelecida em contrato (geralmente três meses de aluguel). Entretanto, essa multa deve ser proporcional ao tempo restante da locação; por exemplo, se o inquilino cumpriu 20 meses de uma locação com prazo total de 30 meses, o proprietário só poderá cobrar a multa proporcional ao período restante, ou seja, 10 meses. Assim se a multa estipulada é equivalente a 3 meses de aluguel o inquilino só pagará o valor relativo a 1 mês de aluguel.

» Problemas que podem surgir durante a locação

– Atraso ou falta de pagamento do aluguel:

  1. O aluguel não pago no vencimento pode sofrer acréscimo de até 1% de juros e multa prevista em contrato
  2. O proprietário poderá ingressar com ação de despejo, mesmo que tenha transcorrido pouco tempo de não pagamento do aluguel e encargos. Caso isso ocorra, o inquilino poderá evitar o despejo, pagando o débito integral atualizado, encargos, multas, penalidades, custas e honorários advocatícios.

– Recusa do proprietário em receber o aluguel com o reajuste determinado por lei:

  1. Quando isso ocorrer, o inquilino não poderá deixar de pagar o aluguel. Deve-se calcular o valor correto e fazer a consignação junto ao Poder Judiciário, nos termos da lei. O inquilino carente poderá recorrer às assistências jurídicas gratuitas, inclusive da Procuradoria Geral do Estado. Poderá também ser feita a consignação extrajudicial através de banco oficial, informe-se previamente sobre as implicações da escolha desse procedimento.

» Venda do imóvel alugado

  1. É fundamental o registro do contrato de locação, no Cartório Imobiliário, no mínimo 30 dias antes da venda. O proprietário que pretender vender o imóvel terá que comunicar ao inquilino, por escrito, dando-lhe preferência na compra. Se não feita à comunicação o inquilino poderá exercer seu direito de preferência
  2. Se o imóvel for vendido e o contrato estiver no prazo determinado, cabe ao novo proprietário respeitar o prazo restante da locação desde que o contrato esteja registrado no Cartório Imobiliário e tenha cláusula de vigência (estipulação contratual que obriga a manutenção da locação em caso de venda).

» Retomada do imóvel pelo proprietário

O proprietário pode pedir que o inquilino desocupe o imóvel em algumas situações. As principais são:

  1. Contratos com prazo de trinta meses ou mais: O imóvel poderá ser retomado por “denúncia vazia” (sem qualquer justificativa) no fim do prazo contratado ou a qualquer momento após esse prazo. O inquilino terá 30 dias para a desocupação.
  2. Contratos com prazo inferior a trinta meses: O proprietário que não tiver outro imóvel poderá pedi-lo nos seguintes casos:

– para uso próprio, de descendente (filhos, netos) ou ascendente (pais, avós);

– necessidade de reparação urgente, determinada pelo poder público;

– para demolição ou obras aprovadas;

– após cinco anos de locação com o mesmo inquilino.

Se o proprietário entrar com ação para a retomada do imóvel o inquilino poderá, no prazo de contestação e através de advogado, manifestar-se concordando com a desocupação. Serão, então, concedidos seis meses para a saída.

» Habitação Coletiva (Multifamiliar)

Entende-se como habitação multifamiliar, a (s) área (s) de imóvel (is) subdividida (s) para utilização por diversas famílias. A legislação confere proteção específica aos inquilinos de habitações multifamiliares. É importante que o contrato seja escrito deixando claro como serão divididas as despesas comuns do imóvel (água, luz, imposto) entre os moradores, que devem ser apresentadas e comprovadas pelo locador.

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UNIÃO ESTÁVEL E PACTO DE SEPARAÇÃO DE BENS 

 

Rogério Tadeu Romano 

A união estável distingue-se da simples união carnal transitória e da moralmente reprovável como a incestuosa e a adulterina. Logo, o concubinato é gênero do qual a união estável é espécie. 

 A união de fato ou o concubinato pode ser: puro ou impuro. Será puro, à luz dos artigos 1.723 e 1.726 do Código Civil se se apresentar como uma união duradoura, sem o casamento civil entre o homem e a mulher livres e desimpedidos, isto é, não comprometidos por deveres matrimoniais ou por outra ligação concubinária. Vivem em concubinato puro: solteiros, viúvos, separados judicialmente ou extrajudicialmente, ou de fato, isso porque a doutrina e a jurisprudência têm admitido efeitos jurídicos à “união estável” de separado de fato por ser uma realidade social. 

Ter-se-á concubinato impuro ou simplesmente concubinato, nas relações não eventuais em que um dos amantes ou ambos estão comprometidos ou impedidos legalmente de se casar. No concubinato há um panorama de clandestinidade que lhe retira o caráter de unidade familiar(CC, art. 1727), uma vez que não poderia ser convertida em casamento. 

O concubinato puro(união estável) foi reconhecido pela Constituição Federal de 1988, no artigo 226, parágrafo terceiro, como entidade familiar. 

Há direitos vedados à união concubinária: 

a) A do artigo 550 do Código Civil, que proíbe doações do cônjuge adúltero ao seu cúmplice, com o intuito de evitar o desfalque do patrimônio do casal; 

b) A do artigo 1.642, V, do Código Civil que confere ao cônjuge o direito de reivindicar os bens comuns móveis ou imóveis, doados ou transferidos pelo outro cônjuge ao concubino; 

c) A do artigo 1.474 do Código Civil de 1916, que proibia a instituição de concubina como beneficiária do contrato de seguro de vida; 

d) A do artigo 1.801, III, do Código Civil segundo a qual não pode ser nomeado herdeiro ou legatário o concubino do testador casado, desaparecendo a proibição se o testador for solteiro, viúvo, separado judicialmente ou extrajudicialmente, como já decidiu o STJ, no REsp 72.234 – RJ, 3ª Turma; 

e) A do artigo 1.521, VI, do Código Civil que veda a conversão em matrimônio por haver impedimento matrimonial entre os concubinos, não se aplicando a incidência do inciso VI no caso de pessoa casada se encontrar separada de fato(CC, artigo 1723, § 1º); 

f) A do artigo 1.694 do Código Civil que estabelece os alimentos como dever recíproco de socorro por efeito do matrimônio e da união estável. Funda o dever alimentar no matrimônio ou na união estável, não reconhecendo a concubino se se tratar de concubinato impuro(Leis n. 8.971/94, artigo 1º, e parágrafo único e n. 9.278/96, artigo 7º); 

g) A de que a concubina não tem direito à indenização por morte do amante em desastre ou acidente(RT, 360: 395), embora existam decisões em contrário. Para o caso aplica-se a Súmula 35 do STF quer assegura que, em caso de acidente do trabalho ou de transporte, a concubina tem direito de ser indenizada por morte do amásio, se entre eles não havia impedimento para o matrimônio; 

h) A de que a amante não pode pedir ressarcimento na hipótese de homicídio perpetrado contra o concubino(RT 159:207); 

i) A de que a concubina não tem direito de embolsar o pecúlio instituído em associação de classe se o falecido, que era seu amante, era casado(RT 140: 379); 

j) A de que o companheiro de servidora removida ex officio não fazia jus à ajuda de custo em razão de movimentação funcional, normalmente concedida aos dependentes dos funcionários enquadrados pelo Decreto n. 75.647/75. 

São efeitos jurídicos decorrentes da união estável: 

a) Permitir que o convivente tenha o direito de usar o nome do companheiro(Lei n. 6015/73, artigo 57 e parágrafos); 

b) Autorizar não só o filho a propor investigação de paternidade contra o suposto pai, se sua mãe ao tempo de concepção era sua companheira, como ainda o reconhecimento de filhos havidos fora do matrimônio, até mesmo durante a vigência do casamento(Lei n. 6.515/77, artigo 51, que alterou a Lei n. 883/49, Súmula 447 do STF, artigo 227, parágrafo sexto, da Constituição; 

c) Conferir à companheira mantida pela vítima de acidente do trabalho os mesmos direitos da esposa – se esta não existir ou não tiver direito ao benefício; 

d) Atribuir à companheira do presidiário, de poucos recursos econômicos, o produto da renda de seu trabalho na cadeia pública; 

e) Erigir a convivente a beneficiária de pensão deixada por servidor civil, militar(RTJ 116/880; RSTJ 105/ 435; Súmula 263 do extingo Tribunal Federal de Recursos); 

f) Considerar a companheira beneficiária de congressista falecido no exercício do mandato, cargo ou função(Lei n. 7.087/82, que revogou a Lei n. 4.284/63); 

g) Contemplar a convivente como beneficiária quando tenha tido companheiro advogado(Decreto-Lei n. 72/66); 

h) Possibilitar que o contribuinte de imposto sobre a renda abata como encargo de família pessoa que viva sob a sua dependência, desde que a tenha incluído entre seus beneficiários;

i) Tornar companheiro beneficiário do RGPS, ou seja, dos benefícios da legislação social e previdenciária. 

É importante destacar que a legislação concede à companheira uma participação, por ocasião da dissolução da união estável, no patrimônio conseguido pelo esforço comum, inclusive das benfeitorias por existir entre os conviventes uma sociedade de fato, ou melhor, sociedade em comum(RT 277/290, 435/101, dentre outros julgados). 

Nas hipóteses em que houver adoção expressa do regime de separação de bens por meio de escritura pública firmada entre as partes, ex-companheiros que viveram em união estável não têm a obrigação de dividir bem imóvel adquirido por um deles durante a união, em caso de separação.

Esse foi o entendimento firmado pela Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao dar provimento a recurso para afastar a partilha de imóvel adquirido exclusivamente por um dos cônjuges na constância da união estável, em razão de cláusula de separação de bens.

Segundo o processo, o companheiro pediu a dissolução de união estável após uma convivência de nove anos. Ele solicitou também a partilha de um imóvel adquirido durante esse período pela sua companheira. O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) reconheceu a união estável e a existência da escritura pública por meio da qual o casal adotou o regime de separação de bens. Porém, a corte paulista entendeu ser devida a partilha do imóvel, presumindo que houve esforço comum do casal para adquirir o bem.

Ao STJ, a mulher alegou que ela e o ex-companheiro firmaram escritura pública elegendo o regime da separação absoluta de bens antes de ela comprar o imóvel, a fim de regulamentar a relação patrimonial do casal durante a união estável.

A matéria já foi objeto da Súmula 380 do STF. 

Recentemente o Superior Tribunal de Justiça enfrentou a questão da existência de uma escritura pública que definia separação de bem durante a união estável. 

Do que noticia o site do STJ, em 2 de maio de 2018, nas hipóteses em que houver adoção expressa do regime de separação de bens por meio de escritura pública firmada entre as partes, ex-companheiros que viveram em união estável não têm a obrigação de dividir bem imóvel adquirido por um deles durante a união, em caso de separação.

Esse foi o entendimento firmado pela Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao dar provimento a recurso para afastar a partilha de imóvel adquirido exclusivamente por um dos cônjuges na constância da união estável, em razão de cláusula de separação de bens.

Segundo o processo, o companheiro pediu a dissolução de união estável após uma convivência de nove anos. Ele solicitou também a partilha de um imóvel adquirido durante esse período pela sua companheira. O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) reconheceu a união estável e a existência da escritura pública por meio da qual o casal adotou o regime de separação de bens. Porém, a corte paulista entendeu ser devida a partilha do imóvel, presumindo que houve esforço comum do casal para adquirir o bem.

Ao STJ, a mulher alegou que ela e o ex-companheiro firmaram escritura pública elegendo o regime da separação absoluta de bens antes de ela comprar o imóvel, a fim de regulamentar a relação patrimonial do casal durante a união estável.

O relator, ministro Marco Buzzi, explicou que, em relação aos direitos patrimoniais decorrentes da união estável, aplica-se como regra geral o regime da comunhão parcial de bens, ressalvados os casos em que houver disposição expressa em contrário.

Segundo Buzzi, a manifestação de vontade deve prevalecer à regra geral. Para ele, o acórdão do TJSP deve ser reformado por conter nítida ofensa aos artigos 1.725 do Código Civil e  da Lei 9.278/96.

“O pacto realizado entre as partes, adotando o regime da separação de bens, possui efeito imediato aos negócios jurídicos a ele posteriores, havidos na relação patrimonial entre os conviventes, tal qual a aquisição do imóvel objeto do litígio, razão pela qual este não deve integrar a partilha”, ressaltou.

De acordo com o ministro, não há justificativa plausível para aplicar ao caso em análise o regime da comunhão parcial de bens, “como fizeram as instâncias ordinárias ao determinar a partilha”, pois houve “pactuação expressa dos conviventes adotando regime diverso daquele estipulado como regra geral para a união estável”.

Além disso, destacou o ministro Buzzi, o fato de a escritura pública – em que os conviventes optaram pelo regime da separação de bens – ter sido firmada em momento anterior à aquisição do imóvel, reforça a impossibilidade de partilha.

Para o relator, também é inaplicável ao caso a Súmula 377 do Supremo Tribunal Federal, pois as partes livremente convencionaram a separação absoluta dos bens presentes e futuros através de pacto de convivência.